Demarcar, como o próprio nome remete, significa fixar marcos. Nesse sentido, a ação demarcatória é um processo que visa determinar a linha divisória entre dois imóveis com o intuito de estabelecer limites.
Assim, essa ação cessa possíveis contratempos causados pela confusão na linha divisória de imóveis, seja pela nova fixação de limites ou pela reafirmação dos limites já existentes mas que estão apagados.
Esse tipo de ação costuma gerar muitas dúvidas nas partes envolvidas. Por esse motivo, caso você precise entrar com uma ação demarcatória para tornar mais visível os limites do seu imóvel, não deixe de ler este artigo. Nele trouxemos o que é a ação demarcatória, quem pode propor e em quais casos ela é adequada. Vamos ver?!
O que é a ação demarcatória?
A demarcação é um processo por meio do qual se delimita a linha divisória entre dois terrenos para posteriormente incluir materiais sobre o solo determinando os limites físicos.
Dessa forma, a ação demarcatória é uma ferramenta jurídica que visa determinar uma linha divisória entre imóveis visando a redução de conflitos que geralmente ocorrem entre os proprietários dos imóveis que costumam ser as partes envolvidas.
Dessa forma, essa ação possibilita que:
- Sejam fixados novos limites entre cada imóvel envolvido no conflito;
- Sejam reafirmados limites já existentes, mas que por alguma razão se tornou confusa a identificação, impossibilitando a identificação dos limites.
Com o processo, além da determinação da linha divisória, é realizada a demarcação dos terrenos por meio de elementos materiais para que os limites fiquem visíveis e cessem permanentemente os conflitos entre as partes envolvidas.
Importante mencionar que essa ação demanda vasto conhecimento jurídico, de forma que é necessário contar com o auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário, o qual detém o domínio necessário do assunto.
Ademais, cumpre mencionar que essa ação conta com previsão legal nos artigos 1297 e 1298 do Código Civil e nos artigos 569 a 598 do Código de Processo Civil.
Quando a ação demarcatória é necessária?
Em regra, quando é realizada a compra e venda de um imóvel, os limites já estão previamente definidos no título de aquisição, bem como no terreno em si, pois é essencial que haja a individualização do objeto para a consagração do negócio jurídico.
Contudo, existem casos em que as linhas divisórias de dois ou mais terrenos não estão definidas ou se apagaram com o tempo, o que pode causar conflitos. Dessa forma, a ação demarcatória é adequada para evitar ou resolver tais confusões.
Portanto, os limites de uma propriedade correspondem à linha de separação entre uma propriedade e as demais que lhe são contíguas.
Dessa forma, são exemplos de casos em que é necessário entrar com a ação de demarcação:
- Quando não existir linha demarcatória entre os imóveis;
- Embora existam linhas demarcatórias, não foi possível a sua identificação;
- Em razão de divergência entre os documentos dos imóveis.
Basicamente, a ação demarcatória serve para evitar ou resolver conflitos por meio da individualização da propriedade.
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Quem tem legitimidade para propor a ação?
O proprietário é quem tem legitimidade ativa para entrar com a ação, ou seja, quem pode propor o processo de demarcação é o proprietário do imóvel, munido com a certidão de propriedade.
Também podem entrar com a ação o condômino, o enfiteuta, o nu-proprietário e o promissário comprador, desde que tenha contrato sem cláusula de arrependimento.
Ademais, a ação demarcatória é destinada para terras particulares, seja urbana ou rural, de forma que, quando se tratar de imóveis públicos, a ação correta é a ação discriminatória, regulada pela Lei 6.383 de 1976.
Para que seja possível propor a ação, também é necessário que se haja contiguidade entre as propriedades, ou seja, que haja proximidade entre elas, que sejam vizinhos, de forma que seja uma propriedade que se dê continuidade a outra.
Nesse sentido, também se encontra a jurisprudência, já que, se não houver contiguidade entre os imóveis, não há o interesse jurídico necessário para que haja a marcação dos limites do terreno.
Ainda, tanto a jurisprudência quanto a doutrina entendem que não cabe ação demarcatória quando as propriedades já apresentem sinais exteriores definidores de suas linhas divisórias, cabendo, nesses casos, outra ação, a ação de reivindicação e posteriormente a demarcação.
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